Städtische Wohnbauplätze in Ravensburg

Mit der Entwicklung des Baugebietes sollen im 1. Bauabschnitt auf rund 3,55 ha Fläche Bauplätze für ca. 80 Wohneinheiten geschaffen werden. Hauptsächlich soll es Familien ermöglicht werden, in Schmalegg zu wohnen und die Eigentumsbildung zu fördern. Für diese und für alle übrigen Bevölkerungsgruppen sollen marktkonforme Bautypologien und Wohnformen bis hin zum Geschosswohnungsbau angeboten werden. Ziel ist, ein für die dörfliche Struktur angemessenes sozial durchmischtes Gebiet zu entwickeln.

Geplant ist ein Bebauungsmix aus Einzelhäusern, Doppelhäusern und Geschosswohnungsbau. 

Im Kern des neuen Baugebiets findet sich vermehrt die Bauweise mit Mehrfamilienhäusern.
Durchgängig ist eine zweigeschossige Bebauung mit einem symmetrisch geneigten Dach zulässig. Die Proportionen der Mehrfamilienhäuser entsprechen in etwa denen der Neubebauung in der Schmalegger Ortsmitte. Als Dachform für die Hauptbaukörper ist ein deutlich geneigtes Satteldach beziehungsweise Walmdach möglich. Hierbei wird das dörflich Erscheinungsbild der Bestandsbebauung der Ortsmitte weitergeführt. Untergeordnete Gebäudeteile können aber auch mit einem Flachdach versehen werden.

Konkret ist laut städtebaulichem Entwurf geplant, Realisierungsmöglichkeiten für 19 Einzelhäuser, 5 Doppelhäuser (=10 Doppelhaushälften) und rund 8 Mehrfamilienhäuser zu schaffen. Die Grundstücksgrößen der Einfamilienhäuser liegen zwischen 390 und 600 m², bei Doppelhäusern betragen sie 245 bis 335 m² (je Doppelhaushälfte) und bei den Mehrfamilienhäusern 800 bis 1000 m².

Über die Trutzenweiler Straße und die Ringgenburgstraße wird das Plangebiet verkehrlich
erschlossen. Hier ist derzeit eine Geschwindigkeitsbeschränkung bis auf 30 km/h angedacht.
Die Haupterschließung verfügt über einen einseitigen Gehweg. Die Nebenstraßen können später verkehrsberuhigt als Spielstraße ausgebaut werden. Hier ist kein Gehweg erforderlich.

Die Straßenplanung wurde durch ein Ingenieurbüro erarbeitet. Die Straße verläuft in einem sich in das Baugebiet allmählich hineinziehenden Geländeeinschnitt in einer Steigung von ca. 6°.

Für die Wohngebäude ist die Stellplatzsatzung der Stadt Ravensburg anzuwenden.  Erforderliche Stellplätze sind auf den Grundstücken nachzuweisen. Besucherstellplätze im öffentlichen Verkehrsraum werden berücksichtigt. Die zugewiesenen Straßenbreiten lassen es zu, dass seitlich entlang der Straßen geparkt werden kann. Auch der Parkplatz nördlich der Kita kann in den Abendstunden oder am Wochenende sowie bei Veranstaltungen einen Teil des Besucherverkehrs aufnehmen.

Die Errichtung von E-Ladestationen auf den öffentlichen und privaten Grundstücken wird geprüft. Generell lassen sich öffentliche Stellplätze auch jederzeit in Carsharing-Stellplätze umwandeln oder mit einer E-Ladestation versehen, sollte sich hierfür eine Nachfrage entwickeln.

Grundsätzlich werden alternative Wohnprojekte wie "Gemeinschaftliches Leben", "Gemeinschaftliches Wohnen im Alter" oder "Betreutes Wohnen" ermöglicht werden können,
wenn die entsprechende Nachfrage besteht.

An der Ringgenburgstraße auf Höhe des geplanten Kindergartens sind Tiny-Häuser als alternative Wohnformen vorstellbar. Dafür würden sich jedoch die Bauplätze für Einfamilienhäuser verringern.

Bei allen Mehrfamilienhäusern sind grundsätzlich Tiefgaragen möglich. Das ist die bevorzugte Variante im Hinblick auf den zu erwarteten Versiegelungsgrad der Grundstücke gegenüber oberirdischen Stellplätzen oder Garagen. Aufgrund des strengen Kostenrahmens bei den sozial geförderten Wohnungen des "Eigenbetriebs städtische Wohnungen" sind hier aber auch Außenstellplätze oder Carports vorstellbar.

Sie müssen über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügen.

Sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch bei den Doppelhäusern ist es möglich, eine Einliegerwohnung zu integrieren. Die erforderlichen Stellplätze für den zusätzlichen Wohnraum sind auf den privaten Grundstücken nachzuweisen.

Holzhäuser entsprechen dem Nachhaltigkeitsgedanken. Im Bebauungsplan werden Holzhäuser nicht ausgeschlossen.

Für den Neubau des Kindergartens ist ein zweigeschossiges Gebäude mit einer eingegrünten
Außenspielfläche in unmittelbarer Nähe zur Grundschule geplant. Derzeit geht die Stadt von einem Bedarf einer fünfgruppigen Kita aus. Die Kita wird vom Norden erschlossen. Die Ausweisung der Stellplätze für das Betreuungspersonal sowie für die Eltern (Kurzzeitstellplätze und Fahrradstellplätze) kann auf dem Parkplatz nördlich der Kita erfolgen. Bei der Erreichbarkeit des Kindergartens wird großer Wert auf die Ausgestaltung eines attraktiven und sicheren Bereiches des Ankommens gelegt.

Inwiefern Verkehre bewusst gelenkt werden sollen, erfolgt im Nachgang zum Bebauungsplanverfahren.

Durch die räumliche Nähe der Kita zur Schule wird bei der Ausgestaltung der Freiflächen eine Campus-Situation angestrebt. Die Kita, die Schule und die Ortsverwaltung sind über ein 
Fußwegenetz miteinander verknüpft. Eine Durchfahrt mit dem Pkw zwischen der Kita zur Schule ist nicht vorgesehen.

Auf den Grundstücken der Ortsverwaltung und der Schule ergeben sich durch die Planung keine zwingenden Veränderungen im Zuge der Neuplanung. Der Ortschaft bleibt es aber frei,  Veränderungen oder Aufwertungen außerhalb dieses Planverfahrens vorzunehmen.

Die Realisierung des Kindergartens soll erst nach der Baulanderschließung zwischen 2024 bis 2026 erfolgen. Die Baukosten sollen aus den Grundstücksverkäufen refinanziert werden.

Die Stadtverwaltung verfolgt im Rahmen einer nachhaltigen Klimapolitik die Umsetzung des Ravensburger Klimakonsenses. Der Wärme- und der Strombedarf in Schmalegg soll nach Möglichkeit aus erneuerbaren Energien gedeckt werden. Die so genannten Niedrig-Energiestandards für Neubauten führen dazu, dass Gebäude in Zukunft nicht mehr viel Energie verbrauchen dürfen. Aus diesem Grunde müssen innovative Strom- und Wärmekonzepte her. Über die künftige Strategie der Stadt zur Entwicklung der Wärmeversorgung von Neubauprojekten wird derzeit noch zusammen mit der TWS und dem Umwelt- und Verkehrsausschusses beraten.

Die Vergabe die Grundstücke erfolgt durch die Kämmerei der Stadt Ravensburg.  Festlegungen zum Vergabeverfahren sind noch nicht getroffen worden. Geplant ist, in den Gremien bis Ende April 2021 Vorschläge zur Vergabestruktur (z. B. Konzeptvergaben für bezahlbaren Mietwohnungsbau, Bauherrengemeinschaften, Mehrgenerationenwohnen, besondere Bauformen z. B. Mikrohäuser, Einfamilienhäuser usw.) zu machen. Anhand dieser von der Politik vorgegeben Vergabestrukturen werden rechtskonforme Vergabekriterien für das Baugebiet ausgearbeitet. Die Vergaberichtlinien werden dann im zweiten Quartal den Ortschaftsräten und dem Gemeinderat in öffentlicher Sitzung zur Entscheidung vorgelegt.

Aktuell können wir hierzu noch keine verbindlichen Aussagen machen.

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans erfolgt im Zeitraum vom 8. März bis einschließlich 16. April 2021. Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans soll noch 2021 erfolgen. Parallel dazu werden die Planungen für die Erschließung und die Technische Infrastruktur weiter vorangetrieben.

Der Fortschritt bei der Planung ist außerdem ganz wesentlich davon abhängig, wie lange die derzeitige Situation unter Corona noch anhält. Durch diese sind die erforderlichen Abstimmungsprozesse, die Beratungen und die Beteiligungen der Behörden und gerade der Öffentlichkeit nur eingeschränkt bzw. nur mit besonderem Aufwand möglich.

Der zweite Bauabschnitt, bereits konzeptionell vorbereitet, wird - wenn dann - planerisch ohne zeitlichen Zusammenhang erst in mehreren Jahren umgesetzt werden. Dieser sieht weitere 38 Bauplätze für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser vor. Über die Prioritätensetzung ist politisch zu beraten. Dabei sind die übrigen möglichen Wohngebietsentwicklungen rund um Schmalegg und der Stand der allgemeinen Fortschreibung des Flächennutzungsplanes zu beachten.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Dabei wurden die Lärm-Immissionen der südlich des Plangebiets befindlichen Intensivobstanlage gemäß den Vorgaben der TA Lärm ermittelt und bewertet. Im Plangebiet sind keine Lärmschutzkonflikte aufgrund von Gewerbelärm-Immissionen der Intensivobstplantage zu erwarten. Gleichzeitig wird die Intensivobstplantage durch die Planung zum Wohngebiet „Ortsmitte Schmalegg III“ aus schalltechnischer Sicht in den Schallemissionen nicht weiter beschränkt als bereits in der Bestandssituation durch die bestehende Wohnbebauung.

Im Norden befindet sich eine Retentionsfläche. Die Ableitung des Regenwassers für den 1. Bauabschnitt erfolgt in das Retentionsbecken an der Ringgenburgstraße und dann über eine gedrosselte Ableitung in den Bühlhäuslebach. Das Retentionsbecken wird aus rechtlichen Gründen umzäunt. Außerdem sind befahrbare Wartungszugänge zum Retentionsbecken und zum Drosselbauwerk Bühlhäuslebach geplant.

Das Breitbandangebot in Ravensburg wird aktuell großflächig ausgebaut. Auch die Ortsteile sollen mit Breitbandleistungen versorgt werden. In Schmalegg gibt es bereits ein  Breitbandnetz, sodass es dann vermutlich auch eine Breitbandversorgung geben wird.

Im städtebaulichen Entwurf wird mit den Grundstücksgrenzen (gestrichelte Linie) deutlich,  welche Gebäude als Einfamilienhaus oder Doppelhaus vermarktet werden können. Auch die Gebäudegrößen sind dementsprechend angepasst, um auf die unterschiedliche Bebauung hinzuweisen. Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten sind z. B. größer und verfügen auch über die entsprechenden oberirdischen/unterirdischen Stellplatzmöglichkeiten.

Im Entwurf werden mit den Grundstücksgrößen Vorschläge erarbeitet, die sich an dem aktuellen Bedarf in Ravensburg unter Berücksichtigung des übergeordneten Flächensparziels orientieren. Bei Einfamilienhäusern orientiert sich dieser Wert bei ca. 500m² und bei Doppelhäusern bei ca. 330m² je Grundstück. Im Bebauungsplan werden die Festsetzungen für Baugrenzen daher so flexibel wie möglich gestaltet, um weiterhin Spielraum bei der Grundstücksvergabe zu ermöglichen.

Wie viele Wohneinheiten je Gebäude zulässig sein werden, wird der Bebauungsplan regeln. In jedem Fall werden aber in jedem Gebäude auch zwei und damit auch eine Einliegerwohnung möglich sein. Allerdings müssen auch die Stellplätze für die geplanten Wohnungen dann jeweils auf dem eigenen Grundstück möglich sein.

Wie viele Wohneinheiten dabei entstehen können, ist in einem Angebotsbebauungsplan der auch eine gewisse Flexibilität bieten soll, nicht definitiv festlegbar. Gemittelt gehen wir von ca. 70 bis 80 Wohneinheiten im aktuellen Stand aus. Schwankungen ergeben sich hierbei immer durch die endgültige Nutzung der einzelnen Bauherren. Zum Beispiel können auch erst später – oder gar nicht - Einliegerwohnungen in Einfamilien- oder Doppelhäusern ausgebaut werden.

Im Jahr 2020 lag der Stand der Einwohnerzahl in Taldorf bei ca. 300 Einwohnern (inklusive aller Teilorte z. B. Sederlitz). Bei möglichen Bauabschnitten kann derzeit erläutert werden, dass der Beschluss hierzu den politischen Gremien obliegt und eine Anzahl von Wohneinheiten nur geschätzt werden kann – diese aber gleichmäßig auf beide Bauabschnitte aufgeteilt werden sollen.

Die Baufenster für eine zukünftige Bebauung werden im Bebauungsplan sehr großzügig angeordnet und lassen für die Bauherren ausreichenden Spielraum zu. Durch die Anordnung von so genannten Baubändern wäre z. B. auch bei der späteren Vergabe noch eine Änderung, z. B. der Grundstücksgrößen, möglich.

In der Vergangenheit musste innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach Kaufvertragsabschluss gebaut werden. Es ist davon auszugehen, dass auch in Taldorf Süd Baufristen einzuhalten sind.

Ein genauer Zeitplan ist derzeit noch nicht vorhanden. In den politischen Gremien wird, unabhängig von den Beratungen zum Bebauungsplan, über die Vergabeverfahren einschließlich Konzeptvergaben und deren Umsetzung diskutiert. Dort werden mögliche Kriterien, die Chancen und Möglichkeiten, aber auch die damit einhergehenden Herausforderungen beraten.

Das Bewerbungsverfahren beginnt frühestens nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens (Satzung). Wenn der Bebauungsplan als Satzung beschlossen ist, werden den Bauinteressenten umfangreiche Informationen zum Bewerbungsverfahren, den Gutachten und dem Bebauungsplan mitgeteilt.

Eine Entwicklung in Bauabschnitten wird durch den Bebauungsplan möglich gemacht. Auch die Öffentlichkeit wird darüber informiert, wenn das Vergabeverfahren beginnt.
Bereits jetzt kann man sich als Interessent für ein Grundstück auf der Seite Baupilot registrieren lassen. Vergabekriterien werden nach den politischen Beschlussfassungen veröffentlicht.

Die politischen Gremien werden sich im Laufe des Jahres mit der Grundschule Taldorf befassen und entsprechende Beschlüsse fassen. Das Baugebiet Taldorf Süd wird unabhängig von diesen Entscheidungen entwickelt.

Im aktuellen Stand des Verfahrens kann diese Frage nicht beantwortet werden. Es ist zudem nicht ausgeschlossen, aber dennoch fraglich, ob es für das geplante Neubaugebiet einen Gasanschluss geben wird, da bisher auch die bestehende Bebauung noch nicht angeschlossen ist. Diese Frage kann aber erst im weiteren Verfahren geklärt werden.

Ausgehend vom Überschwemmungsgebiet wird es voraussichtlich keine besonderen technischen Vorgaben geben, da das überbaubare Gebiet außerhalb des Überschwemmungsgebietes liegt. Allerdings liegen sowohl das gesamte Plangebiet als auch die Umgebung im Wasserschutzgebiet "Taldorfer Rinne", dessen Vorschriften beachtet werden müssen. Weitere Informationen zum Baugrund werden zudem auch im Baugrundgutachten stehen.

Teilweise kommen solche Anforderungen aus zum Beispiel einer artenschutzfachlichen Untersuchung. Teilweise ist es aber auch immer Ziel eines städtebaulichen Entwurfs, mit den bestehenden Strukturen zu arbeiten. Im Fall Taldorf bedeutet der Erhalt der Strukturen vor allem die Gehölzstrukturen entlang des Stockerholzbaches. Diese müssen, wenn sie abgängig sind, auch wieder nachgepflanzt werden. Die Erhaltung eines Baumes hängt von dessen Funktion und Vitalität ab. Dies kann auch teilweise unterschiedlich wahrgenommen werden. 

In diesem Fall wurden, zusätzlich zur artenschutzfachlichen, die weiteren Belange in einer Umweltanalyse, die auch Teil des Bebauungsplans wird, untersucht und dargestellt. Daraus leiten sich weitere Maßnahmen ab, die im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die vorgeschlagenen Grundstücke berücksichtigen die vorgefundenen Strukturen, und im Bebauungsplan wird zusätzlich festgelegt, dass, wenn die Grünstruktur entfällt oder entfallen muss, ein Ersatz nachgepflanzt werden muss. Eine genaue Beschreibung der Maßnahmen und auch der Festsetzungen erfolgt für die Ausarbeitung des Bebauungsplans.

Solche Schätzungen können auf Grundlage der anzunehmenden Wohneinheiten und damit auch anzunehmenden zukünftigen Einwohner prognostiziert werden. Grundlage hierfür ist der Verkehrsentwicklungsplan von 2017. Mit der Annahme von 70 bis 80 Wohneinheiten (wovon der höhere Wert 80 angenommen wird) ergeben sich folgende Berechnungen: In der Spitzenstunde (morgens 7 bis 8 Uhr) kann ein Verkehrsaufkommen von 40 zusätzlichen Fahrzeugen auf der Hummelbergstraße angenommen werden. Somit würde rund alle zwei Minuten ein Auto zusätzlich die Hummelbergstraße entlangfahren. Über den Tag verteilt (6 bis 22 Uhr) sind dies ca. 25 Fahrzeuge zusätzlich.

Für den nördlich der Hummelbergstraße gelegenen Bereich existiert entlang der Straße eine vor einiger Zeit beschlossene Ergänzungssatzung. Das Ziel dieser Ergänzungssatzung war es, an dieser Stelle klarzustellen, dass das frühere "Vorder- und Hinterdorf" von Taldorf weiterhin räumlich getrennt bleiben. Die aktuell sichtbare Grünfläche mit den Obstbäumen wurde dann mit dem obigen Ziel der Trennung als Ausgleichsfläche mit landwirtschaftlicher Nutzung festgelegt. Entsprechend hat auch der angrenzende Hang die Funktion des Außenbereiches, der in den Innenbereich führt und die beiden historischen Ortsteile trennt. 

Die angesprochene Hanglage wäre grundsätzlich für eine Bebauung geeignet. Die Entwicklung als Wohnbaufläche ist aber auf Grund der bewegten Topografie zudem schwieriger als südlich der Hummelbergstraße. Zudem ist sie auf Grund der fehlenden Grundstücksverfügbarkeit im Sinne einer zielgerichteten geordneten städtebaulichen Entwicklung auch nicht steuerbar. Zusammen mit der Ergänzungssatzung die für den direkt an die Straße angrenzenden Bereich die Ziele festgelegt hat, hat sich die Stadt Ravensburg für die Entwicklung eines Wohngebiets auf der südlichen Seite der Hummelbergstraße entschieden. Die grundsätzlichen Ziele - wie Schaffung von Wohnraum aber auch die weiterhin gewünschte Wahrnehmbarkeit von zwei historischen Ortsteilen - können so beide miteinander verbunden werden.

Aktuell gibt es keine Räumlichkeiten, die für alle Bürger zur Verfügung stehen. Geplant sind solche Räumlichkeiten derzeit ebenfalls nicht. Die Vereine haben teilweise eigene Vereinsheime oder sind in öffentlichen Gebäuden untergebracht.

Ja, solche Vorgaben wird es geben. Diese werden sich auch weitgehend am Bestand orientieren. Solche Fragestellungen können in der förmlichen Auslegung des Bebauungsplanes eingesehen werden.

Die Frage einer zukünftigen Internetverbindung, z. B. via Glaskabel, kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht beantwortet werden und hängt zudem auch von den Telekommunikationsdienstleistern ab.

Nein, aktuell gibt es hierzu noch keine Informationen.

Im Rahmen der Vorbereitung der Fortschreibung des Flächennutzungsplanes wurde eine Bedarfsermittlung für die gesamte Stadt Ravensburg mit ihren Ortschaften durchgeführt. Für die Ortschaften wurden hieraus Teilbedarfe abgeleitet. Außerdem liegen der Verwaltung zahlreiche konkrete Anfragen von Bauwilligen vor, die ein recht konkretes Bild über den Bedarf erlauben. Da die Vergabe jedoch nicht nur auf "Taldorfer" ausgerichtet sein darf, geht auch das Angebot über den rein örtlichen Bedarf hinaus. Bei der Neuausweisung des Wohngebiets geht es auch um die Interessen der aktuell ansässigen Einwohner. Zudem wird aber mit den unterschiedlichen Wohnformen und den gesetzlichen Anforderungen eine Mischung für Taldorf angestrebt, die sich auch in der geplanten Wohnbebauung zeigt. In Summe begrenzt die Belastbarkeit der örtlichen Strukturen die Größe des Plangebietes. So können die örtlichen Bedarfe größtmöglich gedeckt werden.

Aktuell wird kein weiterer Bedarf für eine Erweiterung nach dem geplanten Neubaugebiet gesehen. Ob dies in weiterer Zukunft anders beurteilt werden wird, ist aktuell nicht darstellbar, da die langfristigen Entwicklungen des Teilorts nicht auf Jahrzehnte im Voraus vorhergesehen werden können.

Es wurde keine erneute Bewertung der Alternativenprüfung vorgenommen. In der Alternativenprüfung als Bewertungsverfahren ist dieser einer von einer ganzen Reihe an Punkten. Insgesamt wurde die Fläche als "Fläche ist bedingt geeignet" eingestuft. Diese Eignung würde auch bei einer Schließung des Schulstandortes attestiert werden können. Der Standort erhielt 30 Punkte, die Kategorie "bedingt geeignet" reicht von 17-30 Punkten. Ob der Schulstandort in Taldorf bleiben kann oder nicht, wird derzeit noch in den politischen Gremien beraten.

Alle Einnahmen der Stadt finanzieren sämtliche vielfältigen Aufgaben, die die Stadt sowohl für die Kernstadt als auch für ihre Ortschaften wahrzunehmen hat.

Die Plangröße des Gebietes von 4 Hektar enthält unter anderem einige größere Grünflächen mit dem geplanten Retentionsbecken, der Ortsrandeingrünung und dem faktischen Überschwemmungsgebiet zwischen Musikheim und geplanter Bebauung. Eine massive Bebauung ist bei geplanten überbaubaren Grundstücksflächen bis zu den Werten eines allgemeinen Wohngebiets derzeit nicht zu sehen. Die Stadt Ravensburg hat nicht den Wunsch, die älteren Gebäudebestände, Hofstellen oder private Grünflächen im Dorfgebiet zu überplanen und mit einem Bauzwang / Baugebot zu belegen, weshalb sich die Ausweisung des geplanten Baugebiets selbstverständlich nach der Verfügbarkeit der Flächen einfügt.

Trotz der Verfahrenswahl nach § 13b BauGB ist es der Stadt Ravensburg wichtig, die ökologischen Belange mindestens entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu untersuchen und darzustellen. Dies wurde im Rahmen eines faunistischen Gutachtens vorab geprüft und dann im Rahmen einer Umweltanalyse abgearbeitet. Diese wird auch den Unterlagen zur Auslegung des Bebauungsplanverfahrens zur Verfügung gestellt.

Mit der angesprochenen Mischung der Wohntypen kann z. B. über die geplanten Mehrfamilienhäuser oder Baugruppen oder eine Konzeptvergabe der soziale Wohnungsraum in Taldorf abgebildet werden. Die mit dem Bündnis für bezahlbaren Wohnungsbau eingegangenen Verpflichtungen werden auch an dieser Stelle eingehalten. Hierfür sind in etwa die Hälfte der Wohnungen in den vorgesehenen Mehrfamilienhäusern erforderlich. Es wird darauf hingewiesen, dass Wohnraum nach dem Bündnis für bezahlbaren Wohnraum nicht automatisch mit sozialem Wohnraum gleichgesetzt werden kann. Es kann sich um sozialen Wohnraum handeln, es ist aber vielfach auch vergleichsweise günstiger Mietraum.