Sanierungsgebiet Altstadt und Erweiterung

Die Maßnahme wurde im Jahr 2013 ins Landesprogramm aufgenommen und Ende 2014 in das Bund-/Länderprogramm "Aktive Stadt und Ortsteilzentren" (ASP) überführt. Der Satzungsbeschluss erfolgte im Gemeinderat am 16.12.2013.

Das Sanierungsgebiet umfasst die gesamte Altstadt, ausgenommen der Bereiche der Burgstraße/Marktstraße/Eichelstraße, die im Jahr 2009 dem Sanierungsgebiet "Östliche Vorstadt" zugeordnet wurden. Nach dem Gemeinderatsbeschluss vom 30.07.2014 sind zusätzlich noch die Grundstücke Seestraße 1 – 13, Rudolfstraße 1, 3 und 5 sowie Teile der Rudolfstraße in die Sanierungsgebietserweiterung aufgenommen worden.

Im Juni 2018 wurden die Grundstücksbereiche der "Bauhütte", Marienplatz 52 – 58 sowie Kirchstraße 27, die bisher im Sanierungsgebiet "Nordstadt" lagen, in das Sanierungsgebiet "Altstadt und Erweiterung" übernommen.
Im Jahr 2018 konnte erreicht werden, dass das Bauprojekt "Bauhütte" zur Unterbringung der Musikschule in das gesonderte Förderprogramm "Investitionspakt Soziale Integration im Quartier" aufgenommen wurde. Für diese Maßnahme gilt somit ein gesonderter Förderrahmen und gesonderte Programmvorschriften (vgl. gesonderte Erläuterungen Bauvorhaben Umbau "Bauhütte" – Marienplatz 52 - 58 und Kirchstraße 27).

Im Jahr 2020 hat der Bund erneut die Programmstruktur bei den Städtebauförderungsmaßnahmen geändert. Das Programm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" (ASP) musste im Jahr 2021 abgerechnet werden. Die Maßnahme wurde nach Vorlage der Abrechnung mit Bescheid vom 22.06.2021 in das Landessanierungsprogramm überführt. 

Bei dem jeweils beantragten und bewilligten Finanzvolumen muss die Stadt 40 % an Eigenmitteln einbringen, Land-/Bund übernehmen 60 % des bewilligten Finanzvolumens. Für die Förderung von Einzelmaßnahmen gelten die Städtebauförderungsrichtlinien des Landes, zuletzt geändert im Februar 2019.

Nach Aufnahme eines Sanierungsgebietes in ein Förderprogramm müssen jährliche Fortsetzungsanträge beim Land gestellt und Sachstandsberichte übersandt werden.

Es wurde ein Bewilligungszeitraum bei dieser Sanierungsmaßnahme mit Bescheid vom 29.04.2024 bis zum 30.04.2027 festgelegt. 

Die Maßnahme wird im vereinfachten Verfahren durchgeführt (u.a. ohne Erhebung sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen; diese wurden in den früheren in der Altstadt laufenden Sanierungsprogrammen erhoben).

• Stärkung der Altstadt als Ort des Handels, der Dienstleistung, der Bildung, der Kultur, des Wohnens und der Arbeit.
• Bewahrung der historischen und stadtbildprägenden Bausubstanz sowohl bei stadteigenen Gebäuden wie auch bei privaten Gebäuden und Unterstützung von privaten Eigentümern bei Gebäudesanierungen, u. a. durch den Abschluss von Modernisierungs- und Instandsetzungsverträgen als Voraussetzung zur Geltendmachung von erhöhten Abschreibungen von Baukosten nach § 7 h Einkommensteuergesetz.
• Sicherung und Ausbau der Altstadt als Wohnstandort, wo es möglich und sinnvoll ist.
• Umgestaltung von weiteren Straßenbereichen und Plätzen in der Altstadt zur Aufwertung des öffentlichen Raumes.
• Schaffung von weiteren Übernachtungsmöglichkeiten

Die Corona- Pandemie hatte insbesondere Auswirkungen auf die Altstadt mit ihren Einzelhandelsgeschäften und Gaststätten sowie Kultureinrichtungen. Eine der Folgen sind

leerstehende Ladengeschäfte, deren Wiederbelegung sich als sehr schwierig gestaltet. Der Krieg in der Ukraine und dessen Folgen, u.a. die Erhöhung der Baukosten und der Energiekosten, haben sich negativ auf die Bemühungen zum Umbau und zur Wiederbelegung von leerstehenden Flächen ausgewirkt.

Die Sanierungsziele müssen auf die Entwicklungen angepasst und es muss versucht werden, in den nächsten Jahren weitere Maßnahmen zur Aufwertung und Sicherung der Altstadt mit ihren Einzelhandelsstandorten durchzuführen. Es müssen neue Nutzungskonzepte zur Behebung der Leerstände von Ladenflächen und zur Umnutzung von leerstehenden gewerblich genutzte Flächen mit den betroffenen Eigentümern und Geschäftsinhabern zusammen mit der Wirtschaftsförderung und den weiteren Entscheidungsträgern entwickelt und umgesetzt werden.

Der Gemeinderat hat am 01.03.2021 einen 12-Punkteplan für die lebendige Innenstadt beschlossen. Einzelne Bausteine sind umgesetzt worden, weitere befinden sich in der Umsetzung.

Weiterhin müssen alle zukünftigen Bauprojekte in Bezug auf den im Gemeinderat am 26.07.2020 beschlossenen Ravensburger Klimakonsens und die Auswirkungen für das Klima überprüft und mit entsprechenden Prioritäten versehen werden.

Straßen- und Platzumgestaltungsmaßnahmen, Aufwertung öffentliche Grünbereiche

Umgestaltung

Holzmarkt (Platzbereich vor der „Bauhütte")

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 23.10.2023 nach Vorberatung im Technischen Ausschuss vom 11.10.2023 beschlossen, den „Holzmarkt" in zwei Bauabschnitten in den Jahren 2024/2025 umzugestalten. Davor müssen die bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen teilweise saniert und verlegt werden und neue Leitungen für ein geplantes Wasserfontainenfeld und für einen Trinkwasserbrunnen eingebaut werden. Weiterhin muss die Bauhütte an das Nahwärmnetz angeschlossen werden. Die Technischen Werke Mittleres Schussental stellen eine, in diesem Altstadtbereich dringend benötigte unterirdische Trafostation mit Zugang vom Untergeschoss der Bauhütte her. Alle Eingriffe im Bodenbereich sind aus denkmalschutzrechtlichen Gründen bodenarchäologisch zu begleiten.

Die Baumaßnahmen werden vom Umweltamt der Stadt Ravensburg betreut.

Umgestaltung Charlottenstraße zwischen Marienplatz und Mauerstraße
Nach der Sanierung des Abwasserkanals sowie der Sanierung der Versorgungsleitungen und der Verlegung der Nahwärmeleitungen wird die Oberfläche der Charlottenstraße im Bereich zwischen der Unteren Breiten Straße und dem Marienplatz neu gestaltet. Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 23.10.2023 nach Vorberatung im Technischen Ausschuss am 11.10.2023 den entsprechenden Sachbeschluss getroffen. Die Umsetzung der Straßenumgestaltungsmaßnahmen wird in zwei Bauabschnitten in den Jahren 2024 und 2025 erfolgen. Die Baummaßnahmen werden vom Tiefbauamt der Stadt Ravensburg betreut.

Weitere vorgesehene Investitionen zur Umgestaltung von öffentlichen Flächen
Es müssen insbesondere in der Unterstadt weitere Abwasserkanäle in den nächsten Jahren saniert werden sowie Versorgungsleitungen und das Nahwärmenetz ausgebaut werden. Auch aufgrund der Änderung von Mobilitätskonzepten sowie der Anpassung öffentlicher Straßenbereiche an zukünftige Nutzungserfordernisse der Verkehrsteilnehmer sind weitere Umgestaltungen zur Aufwertung von öffentlichen Straßenflächenbereichen sowie zur Verbesserung des Stadtklimas notwendig.

U.a. sind folgende Maßnahmen zur Neugestaltung von Straßenoberflächen ab dem Jahr 2025ff. vorgesehen:

• Grüner-Turm-Straße zwischen Oberer Breite Straße und Marienplatz
• Obere Adlerstraße
• Roßstraße zwischen Grüner-Turmstraße und Eisenbahnstraße
• Teilbereiche Nördlicher Marienplatz
• Weiterhin sind vom Umweltamt der Stadt Ravensburg ab dem Jahr 2025 Umgestaltungsmaßnahmen in Teilbereichen der öffentlichen Grünanlagen in den Wallanlagen / Stadtgrabenbereiche um die Altstadt herum zur Aufwertung der Aufenthaltsqualität geplant (u.a. Bereich Hirschgraben-Olgastraße-Karlstraße).

Ob diese Maßnahmen noch im Landessanierungsprogramm „Altstadt und Erweiterung" mitgefördert und umgesetzt werden können oder andere Straßenbereiche vorgezogen werden müssen, steht noch nicht fest und hängt unter anderem von der Aufstockung der Fördermittel, dem Umsetzungszeitpunkt, der Priorisierung und der Verlängerung des Förderrahmenzeitraumes ab.

Von der Abteilung Stadtsanierung des Stadtplanungsamtes der Stadt Ravensburg wird jeweils die grundsätzliche Fördermöglichkeit der verschiedenen Baumaßnahmen nach den jeweils geltenden Städtebauförderungsrichtlinien abgeklärt und die Mitfinanzierbarkeit nach dem jeweils bewilligten Finanzrahmen in der Städtebauförderungsmaßnahme geprüft.

Bisher im Sanierungsgebiet durchgeführte Straßen- und Platzumgestaltungsmaßnahmen, Aufwertung öffentliche Grünbereiche

• Umgestaltung Untere Breite Straße in drei Bauabschnitten in den Jahren 2013 – 2015
• Umgestaltung Kohlstraße im Jahr 2016
• Umgestaltung Teilbereiche Gehweg / Grünanlage Wilhelmstraße mit Bushaltestelle entlang des Kath. Gemeindezentrums in den Jahren 2017 – 2018
• Neugestaltung Grünanlage / Spielplatzbereich Obere Herrenstraße im Jahr 2023

Private Gebäudesanierungen
Es befinden sich derzeit einige Gebäudesanierungen in der Umsetzung mit Schwerpunkt
Sicherung Wohnraum, Neuschaffung von Wohnraum durch Umnutzung von leerstehenden bisher gewerblich genutzten Flächen sowie dem Ausbau von Dachgeschossen, wo rechtlich umsetzbar. Aufgrund der Corona-Pandemie ist davon auszugehen, dass weitere gewerbliche Flächen zu Wohnraum umgenutzt werden. Es laufen hierzu zahlreiche Verhandlungen. In der Regel werden Modernisierungs- und Instandsetzungsverträge mit Auflagen nach Erteilung einer Baugenehmigung abgeschlossen. Der Abschluss eines Sanierungsvertrages vor Baubeginn ist eine Grundvoraussetzung, dass Baukosten vom Bauherrn erhöht nach § 7 h Einkommensteuergesetz abgeschrieben werden können.

Aufgrund der hohen Baukostensteigerungen, der Erhöhung der Bauzinsen und der Energiekosten sowie der allgemein herrschenden Verunsicherung haben leider auch einige Bauherren ihre bisher für die Jahre 2023-2025 geplanten Investitionen zur Sanierung von Bestandsgebäuden zurückgestellt.

Sofern Projekte in der Sanierung mit Zuschüssen gefördert werden, liegen die Förderschwerpunkte bei der Sanierung von Kulturdenkmalen, stadtbildprägenden Gebäuden und Projekten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung sowie zur Umnutzung leerstehender bisher gewerblich genutzten Flächen in den Obergeschossen der Bestandsgebäude.

Bisher im Sanierungsgebiet durchgeführte größere private Baumaßnahmen

• Sanierung und Revitalisierung Kaufhaus "Gänsbühl" inklusive Sanierung der Tiefgarage "Gänsbühl".
• Neubau Katholisches Gemeindezentrum durch die Kath. Kirchengemeinde Liebfrauen im Bereich Wilhelmstraße – Herrenstraße – Vehrengasse
• Umbau und Umnutzung früheres Gemeindehaus Untere Breite Straße 51 durch die Stiftung Bruderhaus
• Umbau und Umnutzung früheres Gemeindehaus katholische Kirchengemeinde Liebfrauen Herrenstraße 12 durch Privatinvestor
• Sanierung und Umnutzung stadtbildprägendes Gebäude Eisenbahnstraße 26 / Mauerstraße 17 von einem Möbelhaus zum Hotel und Restaurant „Kaiserhof" mit 52 Hotelzimmern
• Sanierung und Teilumnutzung stadtbildprägende Gebäude Markstraße 1 und 3
• Sanierung und Teilumnutzung Adlerstraße 19 - 21 mit Schaffung von neuem Wohnraum
• Umsetzung von zahlreichen privaten Modernisierungsmaßnahmen, u. a. Sanierung verschiedener Kulturdenkmale und stadtbildprägender Gebäude mit Schwerpunkt Förderung Wohnungsmodernisierung, Wohnungsneuschaffung, u. a. durch Umnutzung von bisher nicht wohnungswirtschaftlich genutzten Flächen.

Neuordnung Verwaltungsstandorte

• 1. Bauabschnitt: Umbaumaßnahmen im Kulturdenkmal "Historisches Rathaus" – Marienplatz 26 - im Erdgeschoss und in den Rathausarkaden zur Einrichtung Bürgeramt, Standesamt und Büros für Freiwilligenagentur
• Umbaumaßnahmen im Kulturdenkmal "Lederhaus" – Marienplatz 35 – mit Förderung der statischen Sicherungsmaßnahmen und der anteiligen Kosten für die Einrichtung der Tourist Information im Erdgeschoss
• Umbau stadtbildprägendes Gebäude Seestraße 7 und Neubau Seestraße 9 – "Neues Rathaus"

Für diese drei Bauprojekte bzw. die dortigen Bauabschnitte wurde ein anteiliger Förderrahmen in Höhe von 5,0 Mio. € bei Landes- und Bundeszuschüssen in Höhe von 3,0 Mio. € bis Ende 2017 in der Sanierungsmaßnahme abgerufen. 

• 2. Bauabschnitt: Umbaumaßnahmen im Kulturdenkmal "Historisches Rathaus" (Marienplatz 26) mit Sanierung der Obergeschosse, Dachgeschoss, Dächer und Fassade. Gemeinderatsbeschlüsse vom 24.10.2018 und 10.05.2021: Sachbeschluss zur Durchführung des 2. Bauabschnittes sowie Beschluss Kostenerhöhung auf ca. 8,9 Mio. € aufgrund der Entwicklung der Baumaßnahme zu einer umfangreichen Kernsanierung.

Die Sanierungsmaßnahmen an diesem Kulturdenkmal konnten im April 2023 weitgehend abgeschlossen werden.

Für die Baumaßnahmen im 2. Bauabschnitt wurde ein Förderrahmen in Höhe von 1,5 Mio. € (ASP - 1,0 Mio. € und LSP - 0,5 Mio. €) abgerufen. Die Finanzhilfen beliefen sich hier auf 0,9 Mio. € (ASP-Programm: 0,6 Mio. € und LS P - 0,3 Mio. €).