Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Absatz 5 Baugesetzbuch (BauGB) vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte nach den Vorgaben des BauGB und der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ermittelt.

Die gesetzlichen Regelungen zu den Bodenrichtwerten finden sich neben den Regelungen des BauGB in den §§ 13 ff. ImmoWertV. Bodenrichtwerte können u.a. als Grundlage zur Ermittlung des Bodenwertes des Einzelgrundstückes sowie als Grundlage für die steuerliche Bewertung dienen.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstückes mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Der Bodenrichtwert enthält keine Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen. Bei bebauten Grundstücken sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Mögliche Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale (zum Beispiel hinsichtlich Erschließungszustand, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Art und Maß der baulichen Nutzung) sind bei der Ermittlung des Bodenwertes des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Die Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen sowie die Höhe des Bodenrichtwertes begründen daher auch keine Ansprüche z. B. gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungsbehörden oder Landwirtschaftsbehörden.

Planungsrechtliche Festsetzungen des Einzelgrundstückes können aus den Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks nicht abgeleitet werden. Die Einstufung (z. B. Außenbereich/Innenbereich) bleibt den zuständigen Behörden nach den §§ 30-35 BauGB vorbehalten.

Die Bodenrichtwertzonen sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterscheide zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Wertunterscheide, die sich aus individuellen, nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Merkmalen ergeben, sind bei der Abgrenzung der Zonen nicht zu berücksichtigen. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie z. B. Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grundstücke.

Das Bodenrichtwertgrundstück weist keine Grundstücksmerkmale auf, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können; dies betrifft insbesondere nur für einzelne Grundstücke bestehende privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten.

Durch die örtlichen Fachinformationen informiert der Gutachterausschuss über Besonderheiten bei der Ableitung und Anwendung der Bodenrichtwerte. Da die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 noch von den vor dem Zusammenschluss zum gemeinsamen Gutachterausschuss zuständigen Gutachterausschüssen beschlossen wurden, liegen bis zum Stichtag nur örtliche Fachinformationen für den Bereich des Gemeindeverbandes Mittleres Schussental vor.

Örtliche Fachinformationen (PDF)

Die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2023 sind für das Zuständigkeitsgebiet des Gemeinsamen Gutachterausschusses digital über das öffentliche Geoportal der Stand Ravensburg abrufbar.

Einfügen Link zum Geoportal
Geoportal

Im Geoportal können Sie über die Suchfunktion (Lupe) sowohl nach Adresse (Straße und Hausnummer) als auch nach Flurstück (Gemarkung und Flurstücksnummer) Ihr Grundstück finden. Über die Menüleiste am linken Bildschirmrand können Sie das Thema Bodenrichtwerte aktivieren.

Es stehen Ihnen sowohl die einzelnen Zonen mit Nutzungsschablone als auch die Fachdaten für Einzelgrundstücke zur Verfügung. Die Fachdaten sind durch einen Mausklick auf Ihr Grundstück abrufbar.

Sie können die aktuellen Bodenrichtwerte auch über das Bodenrichtwertinformationssystem in Baden-Württemberg (BORIS-BW) abrufen (www.gutachterausschuesse-bw.de) . Hier müssen Sie darauf achten, dass Sie die städtebaulichen Bodenrichtwerte über den Reiter "BORIS-BW" abrufen und dann im Fenster rechts oben die historischen Richtwerte 2024 einstellen.

Die für die Berechnung der Grundsteuer maßgeblichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022 können Sie auf dem Portal BORIS-BW unter www.gutachterausschuesse-bw.de abrufen. Achten Sie hierbei bitte darauf, dass Sie den Reiter "Bodenrichtwerte Grundsteuer B" verwenden.

Hintergründe:
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Regelung zur Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt hat, mussten die entsprechenden gesetzlichen Regelungen bundesweit geändert werden. In Baden-Württemberg hat der Landtag deshalb das Landesgrundsteuergesetz beschlossen. Antworten auf die wichtigsten Fragen in diesem Zusammenhang finden Sie in den FAQs der Finanzverwaltung zur neuen Grundsteuer unter fm.baden-wuerttemberg.de.

Weitere Informationen zur Grundsteuer können auch auf den jeweiligen Homepages Ihrer Gemeinden abgerufen werden.

Fragen zu den Bodenrichtwerten können gerne an den Gutachterausschuss gerichtet werden. Konkrete Prüfaufträge bitten wir jedoch in schriftlicher Form oder per E-Mail unter gutachterausschuss(at)ravensburg.de einzureichen.

Bei Anfragen zu historischen Bodenrichtwerten wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 

Bodenrichtwertauskünfte können Sie schriftlich, telefonisch oder per E-Mail bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beantragen. Für schriftliche Bodenrichtwertauskünfte wird pro Richtwert eine Gebühr von 15 € nach § 4 Absatz 10 der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben. (Anträge/Formulare)

Bekanntmachung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2023 (PDF) - Tag der Veröffentlichung 24.06.2023